Wohnflächenberechnung leicht erklärt: Was Sie wissen müssen

Ob Sie eine Immobilie mieten, kaufen oder verkaufen möchten, die genaue Berechnung der Wohnfläche kann eine Menge beeinflussen – von der Miethöhe bis zu den Nebenkosten.

Vielleicht haben Sie sich schon einmal gefragt, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche wirklich korrekt ist oder wie sich eine fehlerhafte Berechnung auf Ihre Nebenkosten auswirkt. Keine Sorge, ich nehme Sie mit und erkläre Ihnen Schritt für Schritt, worauf Sie achten sollten, um Streitigkeiten und unnötige Kosten zu vermeiden.

1. Warum ist die Wohnflächenberechnung wichtig?

Die Wohnfläche spielt eine wesentliche Rolle, wenn es um die Mietkosten und Nebenkosten geht. Bei Mietverträgen wird oft eine feste Quadratmeterzahl angegeben, die direkt auf die Miete und die anteiligen Nebenkosten Einfluss hat. Wenn diese Fläche zu groß oder zu klein berechnet wurde, kann das finanzielle Folgen haben. Für Mieter bedeutet eine zu hoch angesetzte Wohnfläche möglicherweise zu hohe Miet- oder Nebenkosten. Bei Eigentümern beeinflusst eine falsche Wohnflächenangabe den Wiederverkaufswert der Immobilie.

2. Methoden zur Wohnflächenberechnung – Welches System passt wann?

Es gibt mehrere Methoden zur Berechnung der Wohnfläche, die je nach Immobilie und Nutzungsart unterschiedliche Ergebnisse liefern. Hier die wichtigsten im Überblick:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Diese Methode wird bei den meisten Miet- und Kaufverträgen genutzt. Sie berücksichtigt Dachschrägen, Balkone, Terrassen und bestimmte andere Flächen anteilig, was oft ein realistisches Bild der nutzbaren Wohnfläche ergibt. Diese Berechnungsweise ist besonders verbreitet und Gerichte orientieren sich im Streitfall häufig daran.

DIN 277

Die DIN-Norm 277 kommt vor allem im gewerblichen Bereich zur Anwendung und geht oft großzügiger mit Flächen um. Sie zählt Flächen wie Balkone oder Bereiche unter Dachschrägen vollständig zur Wohnfläche. Daher ist diese Norm oft vorteilhafter für Vermieter und Verkäufer, da so mehr Wohnfläche berechnet wird.

Mein Tipp: Überprüfen Sie im Miet- oder Kaufvertrag, welche Berechnungsmethode angegeben ist. Wenn nichts vermerkt ist, wird in der Regel die Wohnflächenverordnung angewendet.

3. Welche Räume werden berücksichtigt – und welche nicht?

Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung zählen alle Räume, die für Wohnzwecke genutzt werden können, zur Wohnfläche. Dazu gehören:

• Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Esszimmer und Küche
• Badezimmer und Toiletten
• Flure, Wintergärten, Schwimmbäder (wenn sie geschlossen sind)
• Balkone, Dachterrassen, Loggien (anteilig)

Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen:

• Kellerräume, Abstellräume, Garagen
• Heizungs- und Trockenräume
• Balkone, Terrassen und Dachschrägen, die bestimmte Höhenvorgaben nicht erfüllen

Dachschrägen und niedrige Raumhöhen

Eine Besonderheit bei der Berechnung der Wohnfläche sind Dachschrägen. Bereiche mit einer Raumhöhe von über zwei Metern werden voll zur Wohnfläche gezählt, während Bereiche zwischen einem und 1,99 Metern zur Hälfte einbezogen werden. Alles, was unter einem Meter Höhe liegt, wird nicht zur Wohnfläche gezählt.

Balkone, Terrassen und Loggien

Bei diesen Außenflächen werden meistens nur 25 Prozent der Fläche zur Wohnfläche gezählt. Nur in besonderen Fällen – etwa wenn die Terrasse einen besonders hohen Wohnwert hat – können bis zu 50 Prozent berechnet werden.

Tipp für Mieter und Eigentümer: Wenn Sie eine Immobilie mit Dachschrägen oder einem großzügigen Balkon mieten oder kaufen, sollten Sie genau prüfen, wie diese Flächen in die Berechnung der Wohnfläche eingegangen sind.

4. Die Wohnfläche nachmessen – So geht’s

Falls Sie Zweifel an der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche haben oder eine Immobilie kaufen möchten und sicher sein wollen, dass die Fläche korrekt berechnet wurde, können Sie die Wohnfläche auch selbst nachmessen. Hier ein paar praktische Tipps:

• Messgerät: Nutzen Sie am besten einen Laserentfernungsmesser. Das ist genauer und einfacher als der klassische Zollstock.
• Verwinkelte Räume: Bei unregelmäßigen Grundrissen sollten Sie den Raum in kleinere rechteckige Flächen unterteilen und dann jede Fläche einzeln messen.
• Genauigkeit: Machen Sie sich vorab mit der gewählten Berechnungsmethode vertraut, damit Sie wissen, welche Bereiche zu welchem Anteil zur Wohnfläche gehören. Dokumentieren Sie Ihre Ergebnisse am besten auf einer Skizze.

5. Was tun, wenn die Wohnfläche falsch angegeben wurde?

Falls Sie eine deutliche Abweichung feststellen, kann das verschiedene rechtliche Konsequenzen haben:

• Mietminderung: Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner ist als die angegebene, können Mieter die Miete entsprechend kürzen.
• Nebenkostenanpassung: Die Nebenkosten, die auf Basis der Wohnfläche berechnet wurden, können angepasst werden, ohne dass eine Zehn-Prozent-Hürde gilt.
• Rückforderung: Mieter können zu viel gezahlte Miete und Nebenkosten der letzten drei Jahre zurückfordern.
• Sonderkündigungsrecht: Bei einer Wohnflächenabweichung von über zehn Prozent haben Mieter das Recht, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.

Wichtig: Eigentümer können dagegen nicht die Miete erhöhen, wenn die tatsächliche Fläche größer ist als angegeben. Die Möglichkeit der Anpassung betrifft hier nur die Nebenkosten.

Fazit

Die korrekte Wohnflächenberechnung kann vor allem für Mieter und Eigentümer bares Geld bedeuten. Ob Miete, Kaufpreis oder Nebenkosten – eine genaue Berechnung ist entscheidend. Falls Sie eine Immobilie kaufen oder mieten möchten und sich unsicher sind, ob die Flächenangaben stimmen, lohnt sich eine genaue Überprüfung oder die Beratung durch einen Experten. Die richtige Berechnungsmethode und das Wissen darüber, welche Flächen voll, anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche zählen, sind der Schlüssel, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

FAQ zur Wohnflächenberechnung

Was ist die Wohnflächenberechnung?

‍Die Wohnflächenberechnung bestimmt die nutzbare Fläche einer Wohnung oder eines Hauses und ist für Miet- und Kaufverträge entscheidend.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche?

‍Zur Wohnfläche zählen in der Regel Wohn-, Schlaf- und Esszimmer, Küche, Flure, Badezimmer und geschlossene Wintergärten. Balkone und Dachterrassen werden anteilig einberechnet.

Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?

‍Keller, Abstellräume, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche.

Nach welcher Methode wird die Wohnfläche berechnet?

‍Im Wohnbereich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) am gängigsten. In einigen Fällen wird die DIN 277 verwendet, die meist eine größere Fläche ergibt.

Was tun, wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde?

‍Falls die Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben, dürfen Mieter die Miete mindern und Nebenkosten anpassen. Eigentümer können die Nebenkosten anpassen, aber nicht die Miete erhöhen.

Wenn Sie Fragen haben oder Unterstützung beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie benötigen, sprechen Sie uns von 4ever Home gerne an!